Как не надо покупать брошенные дома

Я бы, наверное, вообще не начал писать этот пост, если бы не стал свидетелем целой эпопеи связанной с покупкой дома моими знакомыми во время которой я открыл для себя много нового и неожиданного. Еще я, наконец-то, понял, зачем же все таки нужны агенты по недвижимости, в чем специфика их работы и почему агента надо также внимательно выбирать, как и адвоката в деле о краже века, которой вы не совершали, но в которой вас обвиняют. Раньше я представлял себе процесс покупки дома следующим образом: вы нашли деньги (накопили, взяли в долг или в ипотеку), нашли интересующий вас вариант, посмотрели, поторговались, оплатили и въехали. Но в реальности все оказалось несколько сложнее.

Итак, вот какая история приключилась с моими знакомыми. Это семейная пара из Бруклина с двумя детьми: 8-летним сыном и годовалой дочкой. Уже много лет снимают односпальную квартиру, где с появлением второго ребенка им стало реально тесно. Начали думать о покупке своей квартиры или дома в Бруклине, но поняли, что нынешние нью-йоркские цены на недвижимость не просто кусаются, а загрызают вас насмерть. Потом, побывав у нас в гостях, решили, что устали от города и всех его проблем и тоже хотят переехать в Нью-Джерси. Захотелось тишины, свежего воздуха и спокойствия. А у нас этого добра в избытке. Им приглянулся наш городок, так как есть автобус до Манхэттена и довольно привлекательные цены на дома. По цене скромной односпальной квартиры в Бруклине тут можно купить трех-четырех спальный дом. За цену скромной манхэттенской квартиры тут можно жить в огромном доме прямо на берегу озера. Есть, конечно же, и минусы: в Нью-Джерси выше налоги на недвижимость, постоянная привязка к машине и часовой комьют до Манхэттена.

Вопрос комьюта (про это тоже был пост) их не сильно смущал, так как муж работает в районе 42-й улицы и по времени ему, в итоге, оказалось ехать столько же, сколько и из Бруклина. Только вместо переполненного метро он этот час проводит в мягком автобусе с планшетом в руках. Жена работает удаленно и скататься раз в неделю в Бруклин может безо всяких проблем.

Для того, чтобы идея о переезде перешла из разряда теоретических, надо было начинать смотреть дома. Я, имея некоторый опыт строительства и эксплуатации дома, а также памятуя о тех стрёмных вариантах, что видел на рынке, просто предложил им найти профессионала, который поможет не совершить ошибку и сэкономит кучу времени. Причем, потенциально ошибка, как вы понимаете, может стоить весьма и весьма дорого. В качестве такого человека я посоветовал Кирилла, которому я вполне доверяю, как ответственному и весьма квалифицированному в вопросах недвижимости человеку. Тем более, мы с ним уже написали не один пост на эту тему, и можно оценить его, посмотрев ролики на ютубе и почитав тексты. Возможно все это звучало несколько рекламно в их глазах, но я, честно говоря, сам ему доверюсь, если решусь покупать дом в Нью Джерси. Кирилл был готов просто проконсультировать их на предмет того, как все правильно сделать или выступить агентом, если они, конечно, захотят. Обратись они к нему, это был бы конец истории, но все пошло не так.

Супруг был, в общем-то, за, а вот жена решила по-другому. В качестве аргумента было озвучено, что все агенты хотят на вас нажиться и будут продавать лишь то, что выгоднее им, а не вам. Поэтому верить никому нельзя и мы будем все делать сами. Тем более, что есть опыт и, дескать, плавали-знаем. В этом ее можно, по-своему, понять. Рынок недвижимости Бруклина более жесткий, что ли, чем рынок Нью-Джерси. Люди другие, отношение иное и цены значительно выше. После Бруклина вам кажется, что кругом сплошные враги, обман и надувательство. В итоге, они никого не послушали и вошли в дом с агентом продающей стороны, после чего у них начались проблемы, затянувшиеся на долгие 9 месяцев.

К вопросу покупки они подошли следующим образом. Открыли сайт zillow.com, нашли поиском варианты, подходящие им по местоположению и бюджету, и позвонили по указанному там телефону. В нашей деревне работает всего два агентства, так что не удивительно, что телефон во всех объявлениях был один и тот же. В своем поиске они руководствовались исключительно соотношением размер/цена/год. То есть, чем больше был дом, чем дешевле он стоил и чем позже был построен, тем, как им казалось, лучше. Агент не задала никаких вопросов и после короткой беседы они договорились с ней на ближайший выходной день чтобы посмотреть отобранные варианты.

Первый дом оказался совсем не таким, как на картинках: тесным, грязным и с маленьким участком. Его вычеркнули сразу. Второй был просторнее, ближе к озеру, но внутри отчетливо пахло плесенью и именно это их насторожило. Вычеркнули и его. Третий был совершенно обычным: с тремя спальнями, гаражом и просторным цокольным этажом. На фоне предыдущих вариантов он хоть как-то мог претендовать на звание уютного семейного гнездышка. Других домов в их ценовом диапазоне на тот момент не было. Возможно из-за этого, а может еще по каким-то неведомым мне причинам, но просмотры они на этом закончили и, подумав неделю, они решили решили перейти к следующей стадии сделки. То есть сказать “да” и начать торговаться.

За дом 60-х годов постройки, стоящий на участке в 20 соток, площадью 170 м2, с тремя спальнями, одним санузлом и встроенным гаражом, просили 275 000 долларов. Минусом были высокие налоги (9 800 долларов в год) К тому же выяснилось, что продается он на “шорт-сэйле” (что, вероятно, и было причиной более низкой, в сравнении с рынком, цены), а с этим типом продажи связаны очередные вытекающие проблемы. Был бы у них нормальный агент, они бы все узнали еще на стадии первого осмотра, но тут информация выдавалась очень странно и дозировано.

Дом в момент первого просмотра. На дворе апрель. Все чинно и даже трава подстрижена.

Шорт сэйл – это когда текущая рыночная цена ниже суммы, которую владелец должен банку на момент продажи. К примеру, когда-то для покупки была взята ипотека на 300 тысяч долларов, часть успели выплатить, но все еще должны 250 тысяч. Но рынок упал и теперь этот дом дороже 180 тысяч не продать. Разницу в 70 тысяч должен кто-то компенсировать. Или банк должен согласиться на убыток или владелец дома должен разбить свинью-копилку и лишиться своих кровных. Если банку и владельцу договориться не удается, то дом продать не выйдет. Но бывает, что продать надо (или у владельца ситуация с доходами изменилась или личные обстоятельства диктуют необходимость продажи) и тогда, зачастую, владельцы просто перестают платить за дом и уезжают. С точки зрения финансов их можно понять. Нет никакой логики тянуть кредитную лямку и платить за дом больше его рыночной цены. Банк, в этом случае, объявляет дефолт по кредиту и начинает процесс изъятия залога. Этот долгий и нудный процесс называется forclosure (форкложэ). В конце концов дом попадает на аукцион шерифа и уходит или в собственность банка или смелым и рисковым инвесторам.

Вот и в этом доме, похоже, когда-то жила семья, которая по каким-то причинам перестала за него платить и вынуждена была съехать. Проблема с такими сделками всегда состоит в том, что люди, вынужденные покинуть собственный дом, находятся не в очень хорошем расположении духа и могут наделать дел. Например, залить канализацию бетоном, сломать систему отопления или придумать что-то еще. Мы не знаем, что случилось у них в жизни и насколько они на нее злы. И вскроется все это лишь при осмотре инспектором, поэтому проверять подобные дома надо очень и очень внимательно. Ну а чтобы дело дошло до инспектора, вы сначала должны выразить согласие на покупку и подписать бумаги. То есть вы должны оценить все возможные риски и недочеты при первом осмотре с агентом. Но правильного агента вы не взяли, так как очень умные. А что вы можете увидеть сами, если домов никогда не покупали и даже не жили в них? Весь ваш опыт ограничен жизнью в квартире, где все вопросы за вас решают специально обученные люди. Агент, которая показывала им дом, толком ничего не рассказала. Она просто открыла им дверь, провела по дому и села вязать на крыльце. Крючком. Зелеными нитками…

Вот, что в результате увидели они: нормальный дом, нужно только стены немного подкрасить. Система отопления на солярке и вроде даже работает, но в доме установлены газовые камины, так что можно топиться ими. Участок большой и позади никого нет. Тут мы спилим деревья и будем жарить мясо. Сосед напротив полицейский и это хорошо, так как будет тишина и порядок.